Design a architektura

Kde vzít a nekrást? Konference reSite řeší otázku dostupného bydlení

15. červen 2018 četba na 14 minut
Tématem reSite se stalo zahušťování měst, třeba i formou takzvaného mikrobydlení

Tématem reSite se stalo zahušťování měst, třeba i formou takzvaného mikrobydlení

Foto: reSite

Další ročník konference o urbanistice reSite se během prvního dne zabýval především dostupným bydlením ve velkých městech. V přednáškách i panelových diskusích zazněly například otázky, jestli sdílení bytů ve stylu Airbnb kvalitě městského bydlení prospívá, nebo naopak škodí, a s čím je třeba počítat při oživování takzvaných brownfieldů. Konference se koná ve dnech 14. a 15. června v Praze.

Kde vzít dostupné bydlení a nekrást? V New Yorku dáte za bydlení v průměru 65 procent svých příjmů. V Česku potřebuje člověk na byt jedenáct celoročních platů, což z této země dělá stát s nejhůř dostupným bydlením v Evropě. Nejdražší jsou byty v centrech velkých měst, přitom poptávka po bydlení v těchto městech roste. V Británii chce žít ve velkých městech naprostá většina obyvatel. Je ale vůbec možné najít ve středu městské aglomerace, jako je Londýn nebo Praha, v dnešní době ještě dostupné bydlení? Nebo už jsou tam jenom byty, které se draho pronajímají bohatým turistům? 

FOTOGALERIE

Anita Rothová Ricky Burdett Konference reSite v pražském Foru Karlín

Tyto otázky nadnesl první den konference reSite její zakladatel Martin Barry. On i další řečníci konference se zaměřili právě na otázku dostupného bydlení ve městech, která je v současnosti zvlášť aktuální v Česku, kde konkrétně v metropoli lámou nájmy i ceny bytů všechny rekordy. Tento problém ale není jen českou specialitou. I o jiných velkých evropských městech platí, že je v nich nedostatek volných bytů a nové se nestaví dost rychle.

Budujte domovy, ne domy

"Jak získat dostupné bydlení ve středu měst? Jedna věc je zvýšit hustotu zabydlení. To neznamená pustit developpery z uzdy, ale uvolnit jistá omezení, aby se daly například nově upravovat brownfieldové plochy. Je třeba brát to jako zlepšování, ne jako rozpínavost. Většinu lidí ale slovo zahušťování vyděsí. Mají pocit, že je to připraví o komfort, nechtějí bydlet v malých bytech. Lze ale uvažovat také o různých variantách, jako je sdílené bydlení nebo stavění vyšších budov pro menší komunity. Hustotu bydlení lze zvýšit, aniž by se tím snížila kvalita života," uvedl na úvod konference Barry.

Podle něj jde o to, aby se při nové výstavbě budovaly domovy a ne jenom domy. "Prostor musí být adaptabilní. Musí být flexibilní k potřebám lidí. Město se mění tak, jak se mění potřeby jeho obyvatel. Architektura plnila v historii různé úkoly. Podle mě je dnešním úkolem architekta pokora," řekl Barry.

Podle něj musí například v New Yorku spadat 30 procent nové výstavby do kategorie dostupného bydlení pro lidi se středním nebo nižším příjmem do 21 tisíc dolarů ročně. "Jde o projekt dotovaný vládou, který je ukázkou spolupráce veřejného a soukromého sektoru. Za posledních 30 let se v New Yorku nikdy nestavělo rychleji. Přitom to pořád není víc než čtyřprocentní přírůstek," konstatoval zakladatel reSite.

Podle dalšího řečníka, profesora urbanistiky na London School of Economics and Political Science Rickyho Burdetta se regenerace bydlení netýká jen domů jako objektů, ale i nehmotných věcí, jako je čas nebo přístup k práci. K regeneraci měst nedojde tím, že se pouze zaplní dalšími byty. 

"Zastřešujícím a klíčovým konceptem dneška je boj s nerovností. Jde o to, že v centrech měst, jako je Paříž nebo Londýn, si může dovolit bydlet jen někdo. Obě města v sobě mají nerovnost. Existují v nich chudší oblasti, v nichž žijí lidé s nižšími příjmy a s horší kvalitou života. Existuje mapa Londýna, kde jsou tyto zóny vybarveny červenou, zatímco zóny s vyšší kvalitou života zelenou barvou. Politika londýnské radnice usiluje o to, tyto zóny vzájemně promíchat. Jde o to, aby vaše životní možnosti neurčovalo vaše směrovací číslo. Ať už se narodíte a bydlíte kdekoli, měli byste mít stejné příležitosti," uvedl Burdett.

Podle něj ale nexistuje žádné jednotné řešení vhodné pro všechna města, protože každé město má svůj vlastní metabolismus a svou vlastní fyziognomii. "Londýn je součástí velké mezinárodní sítě měst, mezi nimiž existuje stálý tok peněz, zboží i lidí. Bez ní by nebyl Londýnem, ale současně se od všech dalších měst v této síti liší. Je jiný než New York a jiný než Praha. Je totálně dezorganizovaný, roztažený, bez vnější hranice. Má ale určitou organickou kvalitu. Realitou běžného Londýna jsou třeba řadové domky. To je fyziognomie, která se těžko mění. Současně je ale velmi mladým městem - ročně do něj přichází 200 tisíc nových obyvatel, zatímco odchází jen 100 tisíc. S tím vším je třeba se vyrovnat," uvedl profesor urbanistiky.

Podle něj právě tyto charakteristiky vedly k plánu, podle nějž by se Londýn neměl rozrůstat na úkor zelené plochy kolem, ale současně by měl být schopný pojmout další milion lidí. "Příležitost nabízejí brownfieldy, tedy opuštěná průmyslová území, například bývalé továrny nebo doky. U nich lze v případě dobré dopravní dostupnosti zvýšit hustotu zabydlení, dokonce do té míry, že developperům, kteří se v nich rozhodnou stavět, je ze strany města stanovena minimální, nikoli maximální hustota," uvedl Burdett. Východní a západní konec Londýna by podle něj měla propojit vysokorychlostní veřejná doprava. K tomu přispěly i investice z doby, kdy se stal Londýn pořadatelským městem letních olympijských her. 

"Když získáte od vlády 15 miliard dolarů na investice spojené s pořádáním olympijských her, můžete je investovat i do dlouhodobého rozvoje, a to právě se stalo. Peníze na olympiádu tak posloužily i vybudování energetické infrastruktury a dopravního spojení. Základní myšlenkou bylo, že během dvaceti let by měl mít každý člověk v Londýně, ať žije v kterékoli jeho části, stejné životní šance. To je to, oč jde. Nemůžete nechat bydlení jen na developperech a uvažovat o něm izolovaně, musíte mít širší plán, který zahrnuje i pracovní možnosti, dopravu a přitažlivost jednotlivých míst," uzavřel Burdett.

O českých brownfieldech

Stavění v brownfieldech se věnovala také panelová diskuse moderovaná Lindou Bartošovou, které se zúčastnili šéf realitních projektů developperské firmy Penta Investment Petr Palička, vedoucí plánovacího poradenství firmy Onplan Petr Návrat a architekt Michal Sedláček. Zatímco Návrat s Paličkou stavění v brownfieldech očividně fandili, Sedláček byl skeptičtější. Podle něj na to nejsou česká města zatím připravena.

"Zatím tu nevidím příklady úspěšné transformace velkých brownfieldů. U pětadvacetihektarového brownfieldu musíte vytvořit infrastrukturu, je obtížné stavět bez ní. Myslím, že zvlášť u velkých brownfieldů v Brně a v Praze na to nejsme připraveni," uvedl Sedláček, který zmínil mimo jiné známý problém s hledáním nového místa pro brněnské nádraží. 

"O to, kde přesně má nádraží stát, probíhala v Brně dlouhá bitva. Snad už jsme to rozhodli, máme to v územním plánu, nejde přímo o brownfield, ale o greenfield, tedy místo, které bylo z historických důvodů nezastavěné a přitom je přímo v centru. Může kolem něj vzniknout nová zajímavá čtvrť s parkem i řekou, ale také se to povést nemusí," konstatoval Sedláček. "Myslím, že ani Brno, ani Praha nejsou zatím připraveny na takovéto velké projekty. Bojíme se, že to bude nakonec čtvrť, kde lidé nebudou chtít bydlet. Politici si to tolik neuvědomují, ale u nás to zatím není jako v Londýně. Jdeme trochu ode zdi ke zdi. Nejprve to téměř o všem rozhodovali developpeři, teď se kyvadlo zhouplo a všechno je zase v rukách veřejnosti. Je třeba najít cestu, která by dovedla všechny zainteresované strany ke společnému cíli," uvedl Sedláček.

Podle Petra Návrata může sázka na brownfieldy vyjít, pokud se podaří přesvědčit komunity v jejich okolí, že stavění v brownfieldech není hrozba, ale je to iniciativa dobrá i pro ně. "Lidé mají často strach z neznámého, proto je třeba jim vysvětlit, jaké hodnoty jim to přináší," uvedl Návrat. Podobný názor zastával i Petr Palička.  Podle něj je důležité myslet na vybavenost a potřeby místa a říct lidem, že jim daný projekt přinese i nové možnosti, kde nakupovat, kam dát děti do školy a kde žít.

"Pokud si developper ve spolupráci s místními politiky a komunitami správně definuje potřeby daného místa, pak může dosáhnout konsenzu," uvedl Palička. Ten zmínil i příklad nejznámějšího projektu Penty, jímž je výstavba v pražském jinonickém brownfieldu na místě bývalé továrny na letecké motory Waltrovka. "Jde o oblast v rozloze 169 tisíc metrů čtverečních, v níž zhruba půl napůl vznikají kancelářské prostory a domy pro bydlení. Je to místo, které funguje, kde lidé žijí, pracují, chodí sem nakupovat, a byť to není přímo v centru, je to s městem velice dobře propojené, přímo na metru a dokonce i na železnici. Obnova brownfieldů je velká příležitost nejen pro developpery, ale i pro lidi ve městě," uvedl Palička. 

Na připomínku moderátorky Lindy Bartošové, že další plánovaný projekt Penty, ambiciózní přestavba okolí pražského Masarykova nádraží na takzvaný Central Business District, je výrazně kritizován (mimo jiné právě kvůli necitlivosti vůči okolí), Palička odpověděl, že vedle kritiky se objevuje i řada pozitivních ohlasů, ale kritici bývají vždy hlasitější. "Projekt prošel čtyřmi architektonickými soutěžemi, z nichž první proběhla ještě v době, kdy jsme se ho neúčastnili, a poslední v roce 2014. Vznikal ve spolupráci s pražskými úřady i s památkáři. Má své příznivce i odpůrce, jednáme o něm, probíráme jednotlivé věci, a některé kritické hlasy se už neozývají, protože ti lidé změnili názor," uvedl zástupce Penty. 

Podle něj nyní projekt prochází fází zajišťování územního rozhodování. "Splňujeme všechny požadavky územního plánu a já věřím, že se nakonec podaří tento projekt realizovat a že půjde o kvalitní řešení od světových architektů," dodal.

Podle Návrata je třeba myslet také na města s větší mírou sociálního vyloučení, jako třeba v bývalých Sudetech, kde je spousta brownfieldů, ale žádní investoři. "Potřebujeme dobré plánovače, kteří by dokázali přijít s kreativními a tvůrčími strategiemi, jak tato města, která utrpěla úpadkem průmyslu, znovu oživit a proměnit v místa, kde se dobře žije. Developpeři by neměli plánovače při vytváření velkých vizí zastupovat. Měli by ale být součástí těchto vizí," uzavřel Návrat.

Vybydluje Airbnb centra měst?

V souvislosti s "nerovností" bydlení ve velkých městech samozřejmě zazněly i otázky, zda centra měst nevylidňuje trend "sdíleného bydlení" a pronájmu bytů přes Airbnb. Zdražuje tato služba klasické nájmy a vytlačuje místní obyvatele z center, aby je uvolnila pro turisty? Na tyto otázky odpovídala ředitelka datového výzkumu Airbnb Anita Rothová. Nepřekvapivě došla k závěru, že nikoli.

"To nejhorší, co můžete pro dostupnost bydlení udělat, je zakázat Airbnb. Vždyť naši hostitelé, kteří přes Airbnb pronajímají některé své nemovitosti, ho využívají právě proto, aby si jeho prostřednictvím vydělali na složenky, a to zejména ve spojitosti s bydlením. Airbnb tedy činí města lidem dostupnější," tvrdila na reSite Rothová. Podle ní je v Česku v současnosti 11 tisíc hostitelů, kteří ročně ubytují přes milion hostů. "České ekonomice jsme přispěli asi 10 miliardami," prohlásila šéfka datového výzkumu firmy.

Startup Airbnb, který začal fungovat v roce 2007, má podle ní v současnosti ve své databázi globálně asi šest milionů bytů v 80 tisících měst. "Vzestup AirBNB změnil nejen cestování a cestovatelské prožitky, ale i způsob uvažování lidí o jejich domovech. Dvacet procent našich hostitelů pronajímá přes Airbnb proto, že disponuje nějakým prostorem navíc, pro který nemá využití. Je v tom náznak řešení pro celá města. V roce 2016 jsme se stali sponzorem olympiády v Riu a podle odhadu Světové banky přispělo Airbnb výrazně k návštěvnosti tohoto města během her, přičemž zájem návštěvníků přetrval ještě dlouho po jejich skončení," prohlašovala Rothová.

Námitky, že Airbnb poškozuje trh s bydlením a zvedá neúměrně ceny nájmů, bere firma podle ní vážně a nechala si prý na toto téma zpracovat i několik výzkumů. "Zjistili jsme, že dopad Airbnb je zanedbatelný. Třeba v Praze je asi 600 tisíc bytových jednotek, z toho na Airbnb je jich zaregistrováno jen 1,8 procenta a často se pronajímá ani ne jedno procento. Podobná situace je ale třeba i v San Francisku," tvrdila manažerka.

Také ona ale pak čelila v panelové diskusi kritické poznámce, že například v centru Paříže se přes Airbnb pronajímá až 60 tisíc bytů a nové byty pro běžné bydlení se musí stavět v okrajových čtvrtích. Odpověděla na ni, že záleží na každém městě, aby si stanovilo priority, které chce řešit, a že její firma je připravena s městy spolupracovat a hledat co nejlepší právní úpravu pro vzájemnou koexistenci. "Jsme zastánci regulace. Je na městech, aby řekla, co chtějí," uzavřela Rothová.